은퇴 대비용 수익형 부동산의 단점

은퇴 대비용 수익형 부동산의 단점

들어가며

은퇴를 준비하시는 분들에게 가장 고민거리는 매달 끊김 없는 수입을 만드는 것입니다. 매월 고정 수입을 만드는 여러 방법들 중 인기 있는 것은 수익형 부동산입니다. 투자에 목돈이 들긴 하지만 대출을 통해 수익률을 높일 수도 있고, 시세차익을 노릴 수도 있습니다. 또한 일에 매달려 있지 않고 여유 시간을 가질 수 있는 점도 은퇴한 시니어들에게 매력적인 이유입니다. 

수익형 부동산의 단점

수익형 부동산은 어떤 것들이 있을까요? 모든 부동산들이 임대가 가능하지만 일반적으로 인기있는 것은 다가구 주택, 오피스텔, 상가입니다. 이 세 가지 수익형 부동산을 중심으로 투자에 앞서 고려해야 할 특징과 단점들을 살펴보겠습니다.

1. 다가구 주택

다가구 주택은 예전부터 원룸 건물이라고 불린 것으로서 전통적으로 가장 인기 있는 수익형 부동산입니다. 하나의 건물에 여러 세대가 거주할 수 있지만 법적으로는 한 개의 단독주택으로 분류됩니다. 다가구 주택의 단점은 무엇일까요? 은퇴자의 입장에서 가장 큰 단점은 투자금이 많이 들어가고, 대출까지 받아야 할 수 있다는 점입니다. 이전 다른 글에서도 언급을 했지만 은퇴 이후에 부채를 가지고 있는 것은 큰 부담이 됩니다. 또 하나의 큰 단점은 관리의 어려움이라고 말씀드리고 싶습니다. 그냥 임대 주고 월세 받는 것만 잘 챙기면 되는 게 아닐까 생각하신다면 오산입니다. 세입자들이 월세를 제 때에 잘 내주면 좋지만 그렇지 않은 경우 신경을 많이 써야 합니다. 또한 새로운 임대를 놓을 때는 주변 경쟁 다가구 주택과 세입자 모시기 경쟁을 해야 합니다. 건물 청결 상태 등 관리를 잘하지 않으면 안 좋은 소문이 금방 나게 되니 주의해야 합니다. 즉, 노후에 부채를 안고, 여러 세입자들을 상대하고 관리하면서 건물 청소, 노후화 수리 등을 하는 것은 만만치 않은 일입니다.

2. 오피스텔

오피스텔은 다가구 건물보다 상대적으로 적은 돈으로 접근이 가능합니다. 그래서 다가구 주택에 관심 있는 많은 분들이 대체 방안으로 오피스텔을 선택합니다. 그러나, 오피스텔은 한 사람에게만 임대를 줄 수 있으므로 수익률은 높지 않습니다. 사실상 어느 정도의 수익률을 원한다면 대출을 활용하지 않을 수 없습니다. 또한 오피스텔은 주택이 아닌 상업용 부동산으로 분류됩니다. 외관이나 실내는 주상복합 아파트와 유사하지만 법적으로는 주택이 아니기 때문에 주택 대비 세금에 차이가 있고, 시세차익을 기대하기도 어렵습니다. 또한 오피스텔은 분양 시에 대부분 가전제품을 빌트인으로 포함하고 있습니다. 그런데, 미래에 이 가전제품이 노후화될 경우 교체 또는 수리해 주는 비용이 만만치 않습니다. 빌트인 제품은 딱 맞는 제품을 구하기도 쉽지 않거니와 수리 작업도 복잡하여 비용이 많이 듭니다. 오피스텔 투자를 생각하시는 분들은 이런 점을 잘 고려하셔서 판단하셔야 합니다.

3. 상가

다들 아시다시피 상가는 부동산 투자에서 가장 어려운 영역입니다. 주택은 가격을 낮춰서 내놓으면 어떻게든 수요자를 찾을 수 있지만, 장사가 안 되는 위치의 상가는 아무리 싸도 수요자가 금방 나타나지 않습니다. 즉, 상가의 핵심은 장사가 잘 되는 곳이냐 인데, 상권 및 유동인구의 변화, 경제 불황 등 변수가 많아 안심할 수는 없습니다. 다만 긍정적인 부분은 상가는 일단 임대를 주게 되면 주택 대비 관리에 대한 부담이 매우 낮습니다. 상가 세입자가 스스로 청소하고 관리하며 상가를 돋보이게 하기 위해 애씁니다. 주택 대비 주인이 해줘야 할 것들도 없어서 관리가 쉽습니다. 그래서 부자들은 주택 대비 다소 수익률이 낮더라도 관리가 편한 상가를 선호합니다. 추가로 꼭 유의해야 할 것은 분양하는 상가입니다. 상가 투자의 경험이 없으신 분들은 상가를 분양받는 것은 정말 말리고 싶습니다. 아무리 좋게 보여도 상가는 상권에서 제 자리를 잡기까지 많은 시간이 걸리고, 중간에 변수도 너무 많습니다. 초보자는 조금 비싸더라도 주변에 많은 아파트 세대수를 끼고 있는 이미 활성화된 근린상가를 사는 것을 추천드립니다.

4. 기타

앞서 언급한 대표적인 세 가지 부동산 외에도 수익형 부동산이라 불리는 것들이 있습니다. 상가주택, 지식산업센터, 창고, 공장 등입니다. 하지만, 기본적으로 부동산이기 때문에 큰 자금이 투자되어야 하는 문제는 같습니다. 이런 부담을 갖지 않고 고정적인 월 수입을 얻는 방법은 무엇이 있을까요? 저는 금융상품에서 답을 찾아야 한다고 생각합니다. 앞으로 다른 글을 통해 하나씩 알아보도록 하겠습니다.